电梯夹人、骤然下坠、突然停用……老旧小区内慢慢的变多的“病旧”电梯出现一些明显的异常问题，日常维修已难以彻底消除安全隐患，老旧小区电梯改造成为居民关注的“头等大事”。近年来，充分的发挥党建引领社区治理和居民自治优势，由业委会（物管会）牵头，多方协商共建，居民共同参与，

  2月7日，广内街道宣西社区10号楼电梯启用，点验验收和试乘工作不少楼内居民都来参与。5位业委会（物管会）居民委员在街道工作人员的带领下进入电梯，宽敞的轿厢让人眼前一亮。细心的居民发现电梯内部更换了新的控制按钮，操控盘上还刻有盲文。当电梯到层即将开门时，还会发出提示音，这些细微的变化极大地方便了老人乘坐，让居民归家最后一步有了“温度”。

  随着“叮”的一声脆响提示，电梯停在了十层，门缓缓打开。“真快啊，而且电梯非常稳，运行声音也特别小。”居民纷纷感叹道。房地天宇电梯维修公司工作人员解释说，改造后的电梯电机由过去的机械涡轮涡杆式更换为永磁同步，运行更快，杂音更小，更节能。

  “叔叔阿姨们，刚刚我们试乘了电梯，现在大家跟我来机房，一起看下电梯内部的设备。”社区工作人员一边说一边带着居民来到楼顶机房，机房内一架崭新的机器吸引了大家的目光，“这就是我们电梯后台的运作电机，这次我们采用的是永磁同步电动机，这种电机实现了低转速和大功率平稳运行，给大家满满的安全感。”

  随后，工作人员拿出电梯大修中更换的零部件台账，带领居民来到楼顶存放旧电梯配件的地方，带着大家对着账目查验。“这是换下来的旧电机和一些零配件，我们大家可以看到，跟之前的电机相比，现在的体积更轻巧了。这些是换下来的电梯补偿链和钢丝绳，这些是旧的轿厢操作盘……”大家在维修公司工作人员的解说下对照着账目进行点验，确保易损件应换尽换。75岁居民霍银生好奇地看着换下来的废旧零件，感叹道：“原来电梯内部构造也是大有学问，今天还学习了不少新知识呢！”

  汤新庆作为10号楼居民，此次的电梯改造对他来说意义重大。“我住在一楼，以前电梯运行噪音非常大，现在电梯运行声音小了，坐着也比之前稳当，街坊邻居都特别高兴。”

  “电梯大修还是更新，在专业机构评估后，百姓个人选择。”乔恩泽说，此次电梯完工后的居民点验验收工作是让业主进行过程监督的重要体现，街道在集结多方资源进行大修改造的同时，充分的发挥了业委会（物管会）的牵头作用，在意见征集、方案确认、设备进场、旧件点验等过程中，不断召开居民议事协商会。“改造过程中让居民全过程参与，充分尊重群众意愿，让群众参与决策，有利于居民自治意识的培养，这也是保障工作公开透明，推动‘全过程人民民主’的生动实践。”

  今年1月初，西城区房管局引导社区、业委会（物管会）、居民等多方主体，根据《西城区开展居住社区物业服务综合评价工作方案（试行）》的部署，共同对全区15个街道688个住宅项目物业公司进行全方位综合评价。在对物业工作进行考评时，不仅会对物业内外业做评估，还会对共用设施设备管理情况做考评，最后将区15个街道评价结果予以公示。在今年的考评中，广内街道的两家物业公司荣登好评榜。

  类似今年这样的物业考评广内街道每年都有，考评的意义不仅是得到一个结果，更是一个找问题的过程，街道将检查出来的问题及时反馈给物业公司，涉及物业管理范畴的及时督促整改，涉及专维维修的列入小区年度维修计划，报业委会（物管会）研究决策。2021年末，物业综合考评结束后，街道通过台账数据分析和当地考验查证走访，分别在西便门内社区、西便门东里社区、长西社区和宣西社区发现了17部电梯存在安全风险隐患，存在电梯零配件磨损，轿厢变形，曳引绳磨损、断丝等多种问题。这些考评数据为街道2022年物业管理工作重点提供了客观清晰的数据支撑，指明了工作方向。

  同时，街道还结合“12345热线”中居民反映的集中诉求，形成“评估+接诉”双向印证解难题的工作方式。根据物业年初评估结果，街道与所涉及的社区居委会取得联系，整合近年来的居民诉求，与考评数据形成对比印证。西便门内社区锦上国际小区的电梯已经十五年没有更换，电梯部件老化，厢内灯光暗淡；西便门东里社区电梯常常会出现信号故障，甚至滑梯，无法到达指定楼层就停下；而长西和宣西社区电梯老化严重，且电梯数量多，所涉居民范围广。

  接下来的一个多月，由街道城市管理办、社区物业专员、首开天岳恒物业公司、房地天宇电梯维修公司组成的调研组对着考评数据，一遍遍对问题电梯来测试，“有些电梯问题是偶发的，遇到这一种情况我们必须去一遍遍乘梯，弄清楚风险点，才可以‘对症下药’。

  确定了改造计划后，街道开始部署实施。根据前期调研结果，街道按照电梯隐患的情况和小区人群特点将四个社区分类，有计划地推进电梯改造。但迎来的第一个问题便是：这17部电梯是修还是换？

  在专业问题判别上，大家都不甚了解，物业公司依照专维资金管理办法聘请专业鉴定公司对电梯做评估，包括轿厢、电机使用情况、配件磨损情况，还有电梯的使用的时间等。经过综合评估，公司给出了一个参考结果。评估结果出来了，接下来的工作便有了方向。

  锦上国际小区是2008年投入到正常的使用中的高端商品房，但小区自建成起，始终没对电梯进行过大修。据小区居民反映，“一进电梯就黑漆漆的，本来轿内空间就小，给人的感觉很压抑。而且里面的操作盘按钮都已经老化，有的都凹陷了，早就该更换一部新的了。”

  为了更全面地倾听民意，由业委会（物管会）牵头召集业主召开议事协商会。商品房的特点是租户较多，属于“生人社会”，大家相互之间联络很少，信任度低，而且很多房主平日并不住在小区里，而租房的人基本上不参与小区事务。如何让更多业主参与进来表达意见，成为电梯换新工作的重点。

  “我们想了很多办法，在楼下专设展板宣传，物业给每家贴通知甚至挨家挨户发短信。”社区书记说。业委会（物管会）前后组织召开了5次协商会，围绕换新还是大修的问题进行商讨，为了方便大家更加客观理性地做决定，街道还邀请电梯维保公司工作人员在会上为业主普及电梯专业相关知识。“整体换新所需费用较高，而且咱们电梯轿厢、导轨等基础设施无需更换，如果想提升轿厢内的环境水平，能够直接进行轿厢内部装修，一样能达到焕然一新的效果。”房地天宇电梯维修公司工作人员介绍道。居民线上线下投票表决，最终统一了意见——将锦上国际小区的5部电梯集中大修并进行轿厢装修。

  西便门东里社区进行电梯改造时，社区将改造公告贴在小区公告栏上和各单元门门口，随后社区及物业工作人员挨家挨户上门征求业主意见，签署同意与否协议书，只有达到三分之二的业主签字，二分之一以上同意，工作才能继续开展。据社区党委书记陈姬娟回忆：“那一段时间，我们社区工作人员和物业人员协作进行，大冷的天每日奔波在小区各个单元楼里，同样的话一天说上二十几遍，用一个月时间走访了369户居民。”

  最终，经过评估和业主共同决策后，决定对四个社区17部电梯中的3部来更换，14部大修。

  民意统一了，目标明确了，改造中的难题也接踵而至。西便门内社区的特点是租户多，难以形成一致思想，这样一些问题只可以通过一次次的沟通协商得以解决。西便门东里社区的电梯问题最为严重，电梯内信号时常断掉，居民不敢乘坐，因此对于它，主要紧盯一个“快”字。乔恩泽说：“在住房专维资金审批流程上，区房屋管理局特为我们开通了‘绿色通道’，靠前指导，加班加点审核，大大加快了审批进程。”

  据悉，电梯换新过程中难度最大的在于长西社区和宣西社区。两个社区老旧小区多，大部分都是房改房，房屋产权关系复杂，改造电梯所需的专项维修资金被储蓄在不同的机构，想要一一弄明白，这得做足案头功夫，跑通各方流程。

  为了充分了解小区的房改房情况，街道工作人员找出宣西社区的住房台账，开始逐本翻阅。一有时间，项目小组的成员便认真学习《北京市物业管理条例》《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》等相关文件，把政策吃透。社区共有多少户房改房，占比多少，产权单位涉及哪些，专项维修资金都存在了哪里，应该去哪个机构申请资金，都要做到“门儿清”。

  在一次次的居民议事协商会上，居民参与社区治理的意识不断的提高。首开天岳恒物业公司积极协调，准备好各类项目资料，推进改造申请。房地天宇电梯维修公司结合小区真实的情况，“对症下药”，做好设备设施更新维修。

  据悉，目前共有9部电梯已完成验收使用。其中，锦上国际小区的5部电梯于2022年6月完成大修，西便门东里的1部电梯于2022年8月正式启用。如今宣西2号、10号楼的两座电梯也已完成点验顺利运行，剩下的8部电梯4部正在大修，预计将在今年6月底前全部完工启用。

  电梯工程不是“一换了之”，电梯启用了乘坐感受如何？是否还会出现偶发问题？带着这样的顾虑，乔恩泽又开始带领小组成员进行电梯“试乘”。“这个试乘可不是上去再下来就完事了，一部电梯的试乘至少要花费半天时间，这半天时间我们什么也不干，就坐电梯。”

  拿上笔记本、戴上安全帽、穿上工作服，大家一起进入电梯。他们第一步从外表状态开始做仔细检查，按照安全检查单一项项对照：电梯门开关是不是平稳，轿内照明灯、电风扇、吊顶、操作箱等器件是否完好，电梯任何金属部分是否有麻电现象，按钮是否灵敏……然后才开始做试乘坐。“乘坐的时候要注意感受电梯的细微晃动情况。”乔恩泽说，每次电梯试乘我们要上下来回至少20趟，记下的每个运行数据都为后期电梯维护提供了依据。

  今年，广内街道还将持续关注老旧小区电梯改造。一些电梯型号停产了，其零部件有20年的库存保留期。为了延长电梯常规使用的寿命，街道将对一些“高龄”电梯进行一次大修，确保在库存保留期内将所有的电梯零件都更新一遍。

  据统计，广内地区划分了55个住宅物业管理区域。目前在业委会（物管会）发挥作用下，已解决电梯修缮、上下水管改造、路面修整、自行车棚修缮、人脸识别门禁安装等11个问题。下一步街道将发挥业委会（物管会）的作用，继续完善各小区治理长效机制，打造可持续的物业管理新模式。

  党的二十大报告提出,“协商民主是实践全过程人民民主的重要形式”,“健全各种制度化协商平台,推进协商民主广泛多层制度化发展”。

  老旧小区电梯维修换新一直是困扰居民及基层政府的难题，近年来广内街道道切实推进物管会、业委会发挥实效，以“接诉即办”和《北京市物业管理条例》为抓手，积极探索基层社会治理有效模式，搭平台、促合作，解决老百姓的“急难愁盼”。宣西社区11部电梯改造，产权单位一方先获得政策及资金支持便先行垫资，惠民工程的进度就不会再耽误。与此同时，随着有关政策陆续落地，再把扶持资金归还到垫资的一方。这一流程是破解困局的新思路。

  搁置历史遗留问题，夯实小区基础，广内街道不到两年时间分类施策，完成17部电梯换新，这样的一个过程中也是居民议事协商意识不断的提高，各部门携手共进、互相补位的过程。

  利民之事，丝发必兴。老旧小区管理要从民生视角入手，发挥居民主人翁意识和科学长效管理，用心把社区物业管理做成惠民工程，为居民提供宜居环境，切实提升居民幸福感、安全感和获得感。